용산공원 (구 용산미군기지) 주변 캠프킴과 유엔사, 수송부 부지의 개발계획 총정리 [24년 6월 현재]

3곳 모두 개발만 하면 대박날 입지 갖춰

✅올해 들어 구체적인 윤곽 서서히 드러나고 있어
✅이중에서 유엔사 부지가 가장 빨리 개발 될 것으로 보여

용산미군기지가 평택으로 떠나면서 남은 자리는
용산공원이 되어 민간에 개방되었음

아직까지 용산공원에 대한 모든 개발이 끝난 것은 아니지만
(본격적인 시작도 안했지만..)

몇 년 전까지만 하더라도 용산민족공원이라고도 불리며
어떻게 개발해야 할 지 뜨거운 논쟁을 남긴 곳이기도 함

이중에서 용산공원 근처에 있는 캠프킴과 유엔사, 수송부 부지 역시
개발에 대한 방향을 두고 각각의 이해단체가 충돌하며
가이드라인 조차도 수립하지 못했었는데
2024년 6월 중순 현재에는 어느정도 정리가 된 모습을 보여주고 있음

이중에서 유엔사 부지는 올해 중에 분양을 앞두고 있을 만큼
사업의 빠른 진행을 보여주고 있으며
캠프킴과 수송부 부지도 멀지 않은 미래에
본 궤도의 개발 드라이브가 걸릴 것으로 예상하고 있음

캠프킴 부지

✅주거, 업무, 상업, 문화시설 등 복합시설로 개발될 듯
✅자연녹지 -> 일반상업용지로 용도변경 앞두고 있어

지난 2020년 12월 주한미군으로부터 반환받은 캠프킴 부지는
군수품 보관과 공급지로 사용되었던 곳이었음

부지 위치는 서울시 용산구 한강로 1가 일원이며
총 사업면적은 48,399㎡, 14,641평에 달함

2020년 당시 정부에서는 이 땅에 3100가구를 공급할 계획이었음

용적률을 800% 안팎까지 완화하여
최고 높이 50층까지 이어진 고밀개발을 염두에 두고 있었으며

현 정부에서도 큰 줄기의 기조는 그대로 이어지게 했으나
총 공급 주택수와 민간·공공주택 비율 등은 전혀 결정하지 않았음

그리고 계획 수립중에 오염 물질이 대거 발견되어
정화작업을 진행하고 있는데
작년에는 문화재가 발견되어 추가적인 지연이 불가피하게 이어져오고 있었음

그러던 와중 올해들어 LH에서는 ‘전략적 개발구상 수립 용역’을 공고하며
본격적인 가이드라인을 수립할 전망임

공고 내용의 핵심은 고밀개발을 통해서
주거와 업무 상업 문화시설을 조성할 것이라는 점임

이를 위해 현재 자연녹지로 묶여있던 용도지역을
일반상업용지로 상향시켜 줄 예정임

아무래도 이것을 근거로
공공분양과 임대에 대한 지분을 요구할 것으로 예상되는데
공영개발로 진행될 지, 아니면 민간 개발로 진행될지는 아직 정해지지 않았음

아무래도 많은 전문가들은 민간 개발로 진행하여
최대한 많은 이익을 토해낼 수 있게끔
개발방향이 정해지지 않을까 예상하고 있는데

용산 주변의 좋은 입지와 우리나라를 대표할 공원이 인접해 있다는 것을 토대로
3.3㎡당(평당) 3억원에 육박할 것으로 전망하고 있음

이렇게 진행될 경우 땅값만 4조원에 달하는 대규모 개발계획으로 거듭나는 것인데
요즘같이 고물가 고금리 고환율 시대에 이것을 감당할 수 있는
민간 사업자가 있을지는 두고봐야 할 것 같음

유엔사 부지 – 올해 하반기 분양 앞두고 있어

✅27년 2월 준공예정인 ‘더파크사이드 서울’로 재탄생
✅아파트, 오피스텔은 물론 호텔과 오피스, 쇼핑몰로 구성돼

미군 반환부지중에서 개발이 가장 빠른 곳은 유엔사 부지로
이곳에 조만간 복합건물이 들어서는 것을 보게 될 전망임

44,935㎡ 면적에 (13,592평) 일레븐건설이
지난 2017년 1조 552억원에 사들여 화제를 낳기도 했음

참고로 일레븐건설은 국내를 대표하는 부동산 디벨로퍼 기업으로
90년말부터 경기도 용인시를 중심으로
대형 프로젝트를 성공적으로 진행시키며 대형개발회사로 발돋움했음

현재 이곳은 지난해 2월부터 착공에 들어가 한창 공사중에 있는데
2027년 초에 준공될 예정임

용산일레븐측에서는 빠르면 올해 9월쯤에 분양에 들어갈 것으로 보이는데
‘더파크사이드 서울’이라고 명명된 이곳은
△아파트 420가구 △오피스텔 776실
△오피스와 호텔, 쇼핑몰로 구성된 종합 복합건물임
(호텔은 로즈우드서울호텔이 운영하며 250객실 규모로 들어섬)

이중에서 아파트는 분앙가상한제 때문에 후분양할 것으로 보이며
우선 오피스텔 먼저 분양에 나설 것으로 전해지고 있음

시공사는 현대건설이며 △지하 7층에서 지상 20층 10개동
△건폐율 57.79% △용적률 599.98%
△총사업비는 약11조원에 달하는 규모임

서울의 한가운데, 금싸라기 땅이다보니
분양가격도 어머어마할 것으로 예상되는데
근처 한남더힐과 나인원과 비슷하거나
아무래도 새 건물이다보니 그보다 높은 가격을 형성하지 않을까 싶음

특별계획구역으로 신설할 예정 – 수송부 부지

✅현재 미군이 사용중에 있어 개발이 늦어져
✅복합시설조성지구로 계획될 전망

용산구 동빙고동 7번지 일대, 유엔사 부지의 1.8배 규모인
수송부 부지는 현재 미군이 사용중에 있어 개발이 가장 늦음

서울시에서는 이곳에 관광문화시설과 복합시설 등이 들어설 수 있도록
지구단위계획을 마련하고 있음

계획대로 진행된다면 이곳도 유엔사 부지와 같은 비슷한 용도의
복합건물이 들어선다는 뜻인데
LH가 직접 시행할 지, 아니면 민간에 매각하여 진행할 지는
아직 정해진 바가 없음

올해 5월중에는 뉴스보도를 통해
이 일대 근처를 ‘용산공원 동측권역 지구단위계획구역’을
수립하고 있는 것으로 알려졌음

지도를 보면 알겠지만 이곳을 중심으로 서쪽에는 용산공원이 있고
남쪽으로는 강변북로와 서빙고로가 있으며
동쪽으로는 녹사평대로가 있어
도심에 있어도 섬같은 지역에 머물렀는데
동서간의 연계성에 초점을 두어 개발이 진행될 것으로 예상되고 있음

이렇게 되면 한남뉴타운 주민도 보다 편리하게 용산공원을 이용할 것으로 보여짐
(지난 글: 한남4구역 재개발 지금까지의 진행상태와 공개된 정보 /
한남5구역 뉴타운 재개발 진행상황 [2024-04])

그리고 수송부 부지와 함께 정보사 부지와 대한통운 일대 부지 또한
특별계획구역으로 신설하여 개발에 나설 것으로 보임

지금 현재 오고가는 말을 토대로 정리해보면
수송부 부지에 복합건물이 들어서며 공공보행통로를 설치해
한남 나들문과 이어지도록 할 예정임

또한 27년에 들어서는 신분당선 예정역 출입구와
연결하는 방안도 강구되고 있으며
대한통운 일대는 담장을 허물어 보행공간을 업그레이드 할 것으로 보임

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