Table of Contents
서울시에서는 개발할 땅이 거의 남아있지 않지만
그래도 크고작은 규모의 빈땅으로 남아있는 부지가 여러 곳이 있음
그러한 곳들 중 몇 몇은 이제 막 개발의 닻을 올린 곳도 있는 반면
아직까지도 깜깜무소식인 곳들도 있음
개발만 하면 언제든 대박이 날 수 있는
서울시의 개발예정지 5곳의 현재 근황을 알아보자
롯데칠성 부지
서울시 서초동 강남역 근처에는
롯데칠성이 운영하는 대규모의 물류센터가 있음
이른바 롯데칠성 부지, 서초동 부지라 불리는 곳으로
언론에서는 서울의 마지막 남은 금싸라기 땅으로 언급하고 있음
장부상의 가격으로는 4000억원의 금액에 머물러 있지만
이를 현실화했을 경우
수조원의 가치를 받을만한 부지로 평가받고 있는 지역임
본래 이 땅은 1976년 롯데칠성음료 공장이 들어선 곳이었으나
2000년 공장 이전을 하면서 현재는
물류센터와 영업소로만 운영되고 있음
강남역 인근의 삼성타운이 2만 4000㎡로 약 7260평인데
롯데칠성 부지는 4만 3438㎡로 약 13,139평의 규모임
삼성타운보다 2배가 조금 안되게 더 큰 부지로
1000세대가 넘는 웬만한 대단지 아파트 단지와
비슷한 규모라 할 수 있음
부동산 업계에서는 아무리 저렴하게 가격을 산정해도
땅값만 2조 6000억원으로 추산되고 있을 정도임
서울시 서초구에서는 몇 년 전, 이 부지가 접하고 있는 서초로 일대를
‘서초로 지구단위계획안’으로 설정하였음
이 계획에 따르면 사전협상제도를 통해 건물을 짓게 될 경우
상업지역 기준 용적률 800%에 더해서
최대 330%의 용적률 인센티브를 부여한다고 함
사전협상제도란 민간 사업자가 대규모의 부지를 개발할 때
이익의 일부를 공공기여로 확보하는 대신
허가권을 가진 지자체에서
사업성을 높여주는 인센티브를 주는 제도를 말함
△건물 외관을 멋드러지게 짓게 되면
건축 혁신 항목에 해당되어 110%가 부여되고
△친환경 탄소저감으로 건축할 때에는 60%를 받을 수 있음
△서울에 부족한 관광숙박 시설을 도입할 경우에도
160%의 인센티브를 받게 됨
이 3가지 항목을 모두 더하면
최대 330%의 용적률을 더 받을 수 있는 것임
이렇게 할 경우 최종적으로 1130%의 용적률이 적용되어
초고층 빌딩을 올릴 수 있는 것임
서초로 지구단위계획안에는 롯데칠성 부지외에도
근처에 있는 라이온미싱 부지와 코오롱 부지,
맞은편 진흥아파트 등의 개발도 염두에 두고 만들었다는 후문임
이곳들이 모두 개발되면 강남역과 교대역 – 서초 사이는
또 한 번의 대역사가 시작되는 것을 의미하고 있음
그러나 지자체의 이러한 구애에도 불구하고
롯데그룹에서는 이곳에 대해 별다른 언급이 없는 상태임
현재 롯데그룹의 계열사 대부분의 재무상태와 경영실적이
예전치 못하다는 평가가 대부분인데
그래서인지 무리하게 추진할 필요성을 느끼지 못하는 것 같음
상암DMC 랜드마크 부지
서울시에서는 90년대 초중반에
광화문과 종로 일대에 과밀화 현상을 억제하고
난지도로 대표되는 대규모 쓰레기 매립장으로 인해
낙후되었던 서울 서북부 지역을 개발하기 위해
‘상암택지개발지구’ 프로젝트를 가동하기 시작함
훗날 이 계획은 ‘새서울타운발전구상’으로 확대되어 추진되었고
그 결과 쓰레기 매립장으로 쓰였던 난지도에는
2002 한일월드컵을 맞아 축구전용 경기장이 지어졌고
대규모의 공원이 들어섰음
그리고 부락촌과 연탄공장, 유휴지 등등이 섞여있던 상암동 일대에는
미디어 관련 기업과 산업이 더해져
자족기능이 한층 강화된 택지지구가 새롭게 건설되었음
이것이 바로 상암동 디지털미디어시티, 상암DMC의 시작임
건설이 되자마자 신문사와 방송국,
미디어 관련 공기업은 하나둘씩 입주했으나
이 지역을 대표할 수 있는 랜드마크 부지는
오랜 시간 빈땅으로 남아있게 됨
당초 여기에는 세계에서 3번째로 높은 빌딩을 건설할려고 했으나
시행사의 토지대금 연체로 인해 프로젝트가 중지되었고
그 뒤에 몇 몇 기업이 재추진 의사를 밝혔으나
이런저런 사정으로 인해 모두 무산되기에 이르렀음
서울시에서는 이 부지를 20년간
모두 5번에 걸쳐 매각을 시도했으나 유찰되어
랜드마크를 짓는 사업 자체가 표류할 수 밖에 없었음
지난 해 6월, 7년 만에 재개한 매각 입찰을 올렸으나
응찰에 응한 기업이 단 한 군데도 없이 유찰되자
결국 서울시에서는 작년 10월경,
새로운 지구단위계획을 변경하여 발표하기에 이름
주거비율을 기존 20%에서 30%로 올리고
숙박과 문화, 집회시설 비율을 대폭 줄여
사업성을 한층 개선시킨 것임
그러나 이러한 완화에도 불구하고
팬데믹 이후 공사비가 급상승하면서
초고층 빌딩의 수익성이 크게 낮아졌기에
이 사업에 뛰어들 기업은 그렇게 많이 있을 것 같지는 않다는 것이
대다수 전문가의 의견임
용산 정비창 부지 – 단군 이래 최대 개발예정지
용산역 인근에 있는 정비창 부지는
단군 이래 최대 개발 사업이라 불리며
2000년대 중후반 야심차게 출발했었음
주거와 녹지, 대규모의 업무지구를 갖춘
융복합 지구로 만들려던 이 사업은
2008년 글로벌 금융위기로 인해 사업이 좌초되었고
그 후에 사업자간의 기나 긴 법정 싸움으로 이어지는 등
막장의 모습을 보이다가
최근에 새로운 개발안을 내놓으며 다시 추진되고 있음
맨 처음 사업이 시작되던 2007년에는 한강을 접한
서부이촌동까지 몽땅 한꺼번에 개발을 하려고 했었지만
이번에 새로 도입하는 ‘용산국제업무지구’ 사업안에서는
서부이촌동을 제외하고
좀 더 현실적인 모습을 띄고 있는 것이 큰 특징임
또한 당시에는 민간 사업자가 프로젝트 자체를 이끌었지만
현재는 사업시행자인 코레일과 SH공사가 주도적으로 참여하기로 했음
사업은 크게 1단계와 2단계로 구분하여 추진할 예정이며
1단계에서는 도로와 공원등의 기반시설과
부지를 조성하여 민간에 공급함
2단계에서는 여러 곳의 민간 사업자가 부지를 분양받아
실제 건물을 올리는 단계로
용적률을 최대 1700%까지 하여
초고층 빌딩이 들어설 수 있게끔 유도하고 있음
총 사업비는 △1단계 16조원 △2단계 35조 등
총 51조원의 천문학적인 금액이 투입될 전망임
또한 임대주택을 포함한 공동주택(아파트)과 오피스텔까지
6000여 가구를 공급할 계획이며
추후에는 4000여 가구도 추가 공급하여
이 부지에서만 최소 1만 가구가 들어설 계획임
성수동 삼표레미콘 공장 부지
서울시 성수동 1가에서는 삼표레미콘 공장이
약 47년 전인 1977년부터 운영되고 있었음
그러던 중 10여년 전부터 성수동 일대에 개발압력이 점점 높아지자
노른자 땅을 차지하고 있었던 이곳도
개발을 해야 하지 않을까하고 사람들 입에 오르내리기 시작함
결국 해당 부지는 2022년에 철거가 되었고
서울시에서는 1종 일반주거지역에서
고층 복합개발이 가능토록 상업지역으로 종 상향을 변경했음
이에 따라 용적률이 200%에서 800%로 확대된 것임
종 상향을 하면서 6000억원의 공공기여금을 확보했는데
이렇게 마련한 금액은 △서울숲과의 연계성 강화
△광역교통망 확충 △지역 공공시설 건립 등에 쓰일 예정임
성수동 삼표레미콘 공장 부지의 전체 면적은
2만 8804㎡로 약 8713평에 해당됨
일반적인 축구장 4개를 합친 크기임
서울시에서는 한강변 글로벌 미래업무지구 조성을 위해
국제 설계공모에 나섰고 미국의 SOM사가 최종 선정됨
이 회사는 두바이의 부르즈 할리파와
우리나라의 63빌딩 및 해운대 LCT 설계를 맡았던 회사임
설계안에 따르면 최고높이 56층 내외의
3개의 고층 빌딩이 건설되며
여기에는 업무와 상업, 문화와 숙박, 주거 등
다기능의 복합 용도로 쓰여지게 됨
각 빌딩의 저층부를 선큰광장으로 연결해
단절없이 이동이 가능하며
강남 압구정과 서울숲 – 해당 부지를
하나의 생활권으로 조성키 위해 보행교를 건설하기로 했음
현재 이 부지는 공연장과 잔디광장, 주차장 부지로 구분하여
임시 사용중에 있음
서울시에서는 2025년부터 인허가 작업에 들어가
빠른 시일내에 착공을 목표로 사업을 추진할 전망임
양재동 물류단지
양재IC 근처 서울만남의광장 휴게소 뒷편에는
대규모의 물류 화물 터미널이 자리잡고 있음
이 부지는 원래 한국트럭터미널이 있었던 곳으로
운영사였던 진로그룹의 부도로 경매에 부쳐져
‘파이시티’라는 회사가 낙찰받았음
파이시티는 이곳에 대규모의 유통회사를 건립하려고 했으나
인허가 과정에서 법적 시비가 일어났고
결국 자금난에 빠져 사업이 좌초되었음
그 후 2016년 하림이 4525억원에 땅을 매입하여
파이시티가 계획한 프로젝트보다 더 큰 규모의
사업을 시행하려고 했었음
그러나 시에서는 부지의 본래 쓰임에 맞게 진행하라며
△용적률 400% 이내에서만 △교통체증이 우려된다는 이유로
개발안에 대해 퇴짜를 놓았음
기업과 서울시와의 줄다리기가 몇 년 동안 계속되다가
하림에서는 감사원에 공익감사 청구를 신청했고
감사원에서는 하림의 손을 들어줘서
서울시에서도 어쩔 수 없이 해당 부지의 개발방향을 틀 수 밖에 없었음
그리고 지난 해 12월,
시에서는 하림의 개발안에 대해서 최종 통과를 선언했음
총 사업비 6조 8000억원을 들여
스마트 물류센터를 짓고 백화점같은 판매시설과
주거 및 문화등의 복합기능 시설이 들어설 전망임
물류센터는 지하에 짓고
지상에는 58층 높이의 빌딩과 판매시설을 비롯하여
아파트 998세대와 오피스텔 342실 및 숙박시설,
업무시설 등을 짓는다는 계획임
용적률 800% 이내로 추진하며
연면적 규모로 따지면 강남의 현대차 GBC보다
1.5배나 더 큰 초대형 사업으로 진행됨
다만 문제는 하림이 대규모의 자금을
어떻게 조달할 것인가에 초점이 맞춰져 있음
이 회사는 작년에 해운사인 HMM(구 현대상선)를
6조 4000억원에 인수하려다가 올해 초 무산된 적이 있는데
이 프로젝트도 잘 이끌어 갈 수 있을지
많은 이들이 의심의 눈빛을 거둬들이지 않고 있음
▶▶ 서울시 홈페이지
▶▶ 아래 글도 같이 읽어보세요
2024 K리그 프로축구에 대한 6가지 데이터 총람 [선수 연봉, 관중 수 etc]