부동산 보증금을 지키는 안전장치 3가지
최근 몇 달 동안 전세 사기다 월세사기다 해서 부동산과 관련된 사기가 대거 적발되어 매스컴에 대대적으로 보도된 적이 있었습니다.
집주인이 작게는 수십 채, 많게는 수천 채의 집을 임차인과 계약하고 배 째라 하고 나 몰라라 하면서 잠적한 것이 한두 건이 아닌데요.
더욱더 안타까운 것은 전세 사기 및 월세 사기를 당한 임차인들은 부동산 중개인한테도 그 어떤 경고나 보상을 받을 수 없다는데 있었죠.
그리고 얼마 전에는 안타깝게도 피해자 한 명이 스스로 목숨을 끊는 사태까지 일어났는데요.
이러한 부동산 사기로부터 내 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 방법 3가지를 알려드리겠습니다.
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1. 전입신고는 반드시 하라
전입신고는 거주지를 옮긴 것을 행정기관에 알리는 것으로 임차인의 ‘의무’ 사항이기 때문에 법률로도 반드시 하라고 기재되어 있는데요. (주민등록법 제11조)
이것이 중요한 이유는 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 신고를 해야만 생기기 때문입니다.
대항력이란, 집주인이 주택을 다른 사람한테 팔아도 새로운 집주인에게 내쫓을 수 없고 계속 거주할 수 있는 권리인 것이죠.
최악의 경우 집주인이 그 집을 담보로 거액의 대출을 받은 후 갚지 못하고 그대로 잠적하더라도 경매로 집이 넘어간다고 하더라도 권리분석에서 우선권이 있으므로 임차인에게 그나마 위안이 되고 있습니다.
전입신고는 새로운 집으로 이사한 그 당일 날부터 14일 이내에 신고해야 하며 만약 신고하지 않는다면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 여담으로 오피스텔에서는 전입신고를 안 하는 경우가 정말 빈번한데 보증금을 지키기 위해서는 정말 하는 것이 좋은 것이죠.
다만, 주의할 점으로는 신고 후 다음 날 0시부터 대항력 효력이 발생합니다. 예를 들어 오늘 신고를 하더라도 밤 0시가 되어야 효력이 생기는 것이죠. 이러한 차이를 이용해 이사한 당일에 임차인 몰래 대출을 받는 정말 파렴치한 것들도 있으니 꼭 주의하라고 당부하고 싶습니다.
2. 확정일자도 받아라
확정일자는 부동산 계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜입니다. 말이 참 어렵죠?
쉽게 말해 집이 경매로 넘어가도 내 보증금을 우선하여 받을 수 있는 권리를 획득하는 것이라 생각하면 되는데요. 이 권리를 ‘우선변제권‘이라 합니다.
확정일자를 받으면 ‘우선변제권’이 생겨 경매 과정에서 최우선으로 내 보증금을 받을 수 있는 것이죠.
다만, 우선변제권은 전입신고가 되어있는 상태에서만 그 효력이 있으므로 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 같이 받는 것이 가장 좋습니다.
3. 신청방법
전입신고와 확정일자는 이사한 지역의 주민센터에 방문하여 신분증을 보여준 다음에 진행하면 됩니다. 신분증과 부동산 계약서 원본(복사본 X)을 챙겨가야 하죠.
인터넷에서도 가능한데요.
전입신고는 정부24 홈페이지에 방문 후 로그인 – 전입신고 – 민원 신청 메뉴 순으로 들어가면 되고, 확정일자는 대법원 인터넷 등기소에 접속 후 로그인 – 신청서 작성 – 수수료 납부를 하시면 됩니다. 수수료는 600원이며 전자결제로 진행할 수 있습니다. (전입신고는 수수료가 없음)
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