구룡마을 판자촌 기존 계획 vs New 개발계획 [10년후 서울]

한다 한다 말만 무성했던 구룡마을 판자촌, 내년에는 드디어 착공

✅8년 만에 개발계획 확정
✅최고 25층, 3520가구의 대단지로 조성

서울 강남 한복판에 위치해 있었지만
여러 논란과 보상 문제로 개발 진척에 문제가 있었던
구룡마을 판자촌이 드디어 본격적인 사업 착수에 들어갔음

개포 도시개발구역은 2016년 첫 심의를 거쳐
개발의 첫 밑그림을 그렸지만
여기저기서 여러 말이 나오며 개발에 진척이 매우 느렸음

그랬던 것이 이번에 사업의 최종계획이 발표된 것임

서울 최대 규모의 판자촌으로 유명한 구룡마을은
86년 아시안게임과 88년 서울올림픽을 앞두고
강남과 근처의 철거민이 오갈데 없자 이쪽에서 터를 잡으면서 형성된 마을임

그 사람들은 당연히 돈이 없었기에
마을 자체가 하나의 거대한 무허가 지역이었음

그랬던 곳이 이제는 진정한 강남 지역으로의 승천을 준비하고 있음

✅2종 일반주거지역 -> 3종 일반주거지역으로 변경
✅용적률 상향, 세대 수 증가도 큰 변화

이때 서울시에서는 토지보상을 거쳐
사업을 본격적으로 추진한다고 했었는데
가장 핵심적인 내용은 현재 살고있는 원주민의 100% 재정착을 목표로 했음

그 전에는 ‘분양+임대단지’ 형태로 개발을 진행시켰지만
당시 변경된 내용에는 전면 임대단지로 전환하고자 했었음
(그 비싼 강남 노른자 땅을 임대주택으로만 짓고자 했던 것임;;)

그러나 이것을 강력히 추진하던 전임시장이 물러나고
오세훈 서울시장이 새롭게 취임하면서
전면 임대단지로의 변경안은 폐기되었고
‘분양+임대단지’ 형태로의 변경안이 다시금 살아났음

그때 당시의 토지이용계획과 주택공급계획안을 토대로
올해 새롭게 최종확정된 개발안에서는
용도지역을 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 상향시켰음

또한 세대수도 2838세대에서 (분양 1,731, 임대 1,107)
3520세대로 대폭 늘렸는데 (분양 1,813, 임대 1,707)
이는 용적률 상향을 160~170%에서 230~240%로 늘렸기 때문에 가능했음

서울시에서는 내년 착공을 보상 절차를 진행하고 있다고 하는데
10년 넘게 한다 안한다 말만 무성했던 지역이 이제는 정말 개발될 차례가 되었음

✅개포동에 위치한 입지 그대로의 시세 따라갈 듯
✅분양가도 만만치 않을 전망

여기 집주인은 보상비로만 1명당 약 44억원을 지급받을 것으로 예상된다

구룡마을 판자촌은 양재대로와 접해있고
그 맞은 편으로 △개포 래미안 포레스트 단지와

△디에이치 퍼스티어 아이파크 △래미안 블레스티지
△디에이치 아너힐즈 △개포자이 프레지던스 등등의
개포 대치동의 새로운 재건축 아파트 지역과 어깨를 나란히 할 정도의
파급력을 지니고 있음

북쪽을 제외한 동서남쪽은 모두 산으로 둘러싸여 있어
경관 하나는 좋을 것으로 예상되지만
약간 동떨어져 있고 도보로 이동하기에는
큰 도로를 건너야되는 수고스러움이 단점이기도 한 지역임

특히 몇 년 전부터 시작된 공사비 폭등으로 인해
만만치 않은 금액이 될 것으로 전망이 되며
향후 시세도 인근 아파트 단지와 비슷하게 형성될 것으로 내다보고 있음

개발이 지연되는 동안 땅값 상승과 기타 개발비, 인건비 등등이
모두 올랐을 뿐만 아니라
보상비 역시 눈덩이처럼 불어났는데
그 금액만 1조원을 넘어선 것으로 알려졌음(1조 246억원)

이런 사정까지 감안하면
결국에는 분양가 역시 높아질 수 밖에 없는 구조이기도 함

참고로 구룡마을 판자촌 건너편에 있는 래미안 블레스티지의
이 글을 쓰고 있는 6월 3일 현재의 시세를 보자면 (네이버부동산 기준)
24평은 상한가 20억 정도이고, 34평은 28억 3500만원 선으로 집계되었음

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