국가나 지자체의 공공주택 분양원가는 얼마일까 [2024년 07월]

공공주택 분양원가 – 2000년대부터 서울에서 본격적인 논의를 거쳐 시작돼

2000년대 초반, 당시 이명박 서울시장은
시민에게 좀 더 저렴하고 품질좋은 주택을 제공하기 위해
여러가지 정책을 시행했음

그중 대표적인 것이
부동산 재건축 제도를 도입하여
낡고 오래된 주택의 정비사업을 가능케 했다는 점과

강남구의 그린벨트 지역을 대거 풀어서
‘보금자리 주택’이라는 이름으로 반값 아파트를 제공한 것이
그의 성과라고 할 수 있음

또하나 대중에게는 잘 알려지지 않았지만
분양원가 공개제도의 기틀을 마련했다는 것도 뽑을 수 있는데

2003년 12월 초순에는 서울에서 짓는
공공주택의 분양원가를 공개하기로 발표했고

이듬해 2월경에는 상암지구 7단지를 시작으로
장지지구와 발산지구까지 줄줄이 공개했음

민간이 짓든 국가나 지자체가 짓든간에
모든 건물은 이 공식에서 벗어날 수 없음

LH나 SH같은 공공기관에서 보급하는 공공주택 또한
이 공식이 고스란히 적용되는데

가령 어느 아파트 단지의 △건설원가가 700만원이고(건물 공사비)
△택지조성원가가 500만원이라면(땅값, 토지비)

△분양원가는 이 둘은 합친 1200만원이라는 소리임

분양원가라고 해서 이 가격 그대로 최종 소비자에게 판매되는 가격은 아님

여기에 자신들만의 이윤을 붙여 내놓게 되는데
그것이 최종 가격 즉, 분양가격이라 할 수 있음

만약, 분양가격이 1600만원이라면 분양원가가 1200만원이었으니
남는 금액은 400만원의 차액이 남는 것임

이곳에서는 실제로 작년 8월에
위례신도시의 A1-5BL 아파트의 분양원가를 자세히 공개한 적이 있는데
이것을 한 번 소개해볼까 함 – ‘포레나 송파’가 바로 여기임

A1-5BL 아파트는 위례지구 17단지로
송파구 거여동에 위치해 있으며, 총 1282세대로 구성되어 있음

2018년 11월에 공사에 들어가 2021년 5월에 준공하여
지금 현재는 입주까지 마친 상태임

이곳의 분양원가는 평당 1236만원이었음

땅값이라고 할 수 있는 택지 조성원가는 평당 534만원이었고
공사비에 해당하는 건설원가는 평당 701만원이었음

이 둘을 더하면 1235만원인데 뒷 자리 숫자를 반올림하면 1236만원이 나옴

분양가격은 평당 1989만원이었는데
분양원가와의 차액은 평당 753만원이 남았음

이익률로 따지면 약 37.9%가 남았다는 뜻임

누군가는 이것을 보고 SH라면 서울시에서 운영하는 공공기관일텐데
이렇게 비싸게 남겨먹어도 되는냐라고 묻는 사람도 있을 것 같음

결론부터 이야기하자면 얼마 남지도 않는 금액이라고 할 수 있는데
직원들 임금부터 세금과 각종 잡다한 비용까지,
차 떼고 포 떼면 사실 남는 것이 그렇게 많지 않다고 할 수 있음

작은 규모라도 장사를 하시는 분들이라면
어떤 말일지 더 체감이 확실시 될 것 같음

SH에서는 이곳말고도 다른 여러 곳의 사업지에서도
공공주택 분양원가를 여러차례 공개했는데

대다수 지역에서 대부분 30%대의 이익률을 보여주었으며
그렇지 않은 곳은 단 2곳 뿐이었음
△강남구 세곡 2-1단지 23.3% △강서구 마곡 14단지 5.1%
(이 2곳은 이른바 반값 아파트라 불렸던 보금자리 주택이었음)

표> SH가 공개한 분양원가 공개 아파트 목록 (평당 만원)